Il problema abitativo: una storia italiana e un futuro tutto da costruire

Il libro ”L'Italia senza casa: Politiche abitative per non morire di rendita “ di Sarah Gainsforth è capace di rispolverare vecchi ricordi, vissuti od orecchiati, dal dopoguerra ad oggi. Proposte di legge, sentenze della Corte Costituzionale, lotte politiche e teorie accademiche, realizzate o fallite a seconda dei casi, hanno influenzato profondamente la vita delle ultime generazioni di Italiani. La storia è ricca di colpi di scena, alla fine è prevalso chiaramente un vincitore: la proprietà privata, e una sconfitta: l’edilizia pubblica residenziale.

Questo libro ha il merito di ricordare che, mentre la casa è oggi considerata in modo quasi ovvio un bene di investimento, nel passato questo pensiero tanto ovvio non era. Nei primi capitoli (che attingono da testi fondamentali come: W. Tocci, “L’insostenibile ascesa della rendita urbana”), si ricorda un tempo in cui poteva essere messa in discussione la possibilità di arricchirsi con i beni immobili di proprietà, grazie alla “rendita” generata da altri (urbanizzazione, investimenti, progresso sociale e culturale). Lo strumento che avrebbe potuto arginare l’espansione della rendita era il sistema delle concessioni, dove è riconosciuto al privato il diritto di superficie, separato dalla proprietà del suolo, che resta pubblico. In questo modo l’incremento di valore legato alla posizione dell’immobile resta a favore dello stato.

E’ noto che le cose sono andate diversamente, oggi il 70% dei nuclei familiari in Italia è pienamente proprietario di almeno una casa, e ci sono oltre 10 milioni di unità abitative private “tenute a disposizione”, non abitate e non locate, secondo quanto dichiara l’Agenzia delle Entrate. A voler vedere il bicchiere mezzo pieno si può riconoscere che questo è uno dei tanti segni dell’avanzamento sociale ed economico realizzati da un paese che usciva a pezzi dalla seconda guerra mondiale. Inoltre, la proprietà dell’abitazione ha certamente aiutato a sostenere l’impatto delle crisi ricorrenti, ultima quella dovuta alla pandemia.

Il libro evidenzia che questo è avvenuto in modo caotico, senza seguire una programmazione, danneggiando il territorio, sotto la pressione degli interessi degli operatori privati, proprietari fondiari e costruttori. Fino ad arrivare ai giorni nostri dove “ la deregolamentazione urbanistica (e non solo) è intenzionalmente pianificata” a favore di una economia in cui . “Arricchirsi grazie alle plusvalenze immobiliari si è rivelato più facile che organizzare il ciclo produttivo.”. Con ovvie conseguenze negative sugli investimenti produttivi e sulla competitività. Si arriva così all’avvento della finanziarizzazione dell’economia, svincolata dai bisogni reali della società, in cui chi costruisce lo fa “senza stabilire alcuna relazione con il mondo circostante”. Che è poi la sensazione che proviamo passeggiando in alcuni quartieri nel centro di Londra o di Milano.

Il sistema non sta funzionando, quel 30% dei non proprietari si trova oggi a fronteggiare una spaventosa contrazione del mercato delle locazioni a medio/lungo periodo, con i salari che non hanno tenuto il passo con la dinamica dei prezzi. Il 70% di proprietari, invece, è oggetto di attenzioni e cure, in quanto costituisce un enorme serbatoio elettorale, che drena risorse utilizzabili a miglior fine (si ricorda il poderoso bonus edilizio al 110%). Infine, se ci fermiamo a riflettere che in quel 30% di non proprietari in affanno ci sono le nuove generazioni, quelle che dovrebbero costruire il futuro della società, ci rendiamo conto che questo è particolarmente ingiusto.

Sullo sfondo si percepisce l’aspettativa di una ripresa delle politiche abitative basate sull’edilizia pubblica. Sulla carta la soluzione più logica e giusta. Se non fosse per il gravare, sul bilancio delle società di gestione di altissimi livelli di morosità, 2,6 miliardi di euro, secondo l’Osservatorio Nazionale ERP a cura di Nomisma e Federcasa (riferito a un sottoinsieme di Enti di gestione che hanno risposto al questionario), mentre l’ex direttore generale di ATER Roma dichiarava nel 2022 che le morosità ammontavano a oltre un miliardo di euro e che “il 50% degli inquilini non paga o ha canoni arretrati”. A questo va aggiunta la difficoltà di distinguere i profittatori dagli inquilini fragili e la cronica inefficienza delle società di gestione che rende impossibile il rispetto del vincolo di pareggio di bilancio (vedi la recente valanga di lettere di ingiunzione ATER Roma). Non ultima fra le criticità è l’esposizione del sistema alle infiltrazioni della criminalità che tende a costruire un welfare alternativo a quello statale.

Questo saggio non entra nel merito delle misure che consentirebbero un più che drastico cambio di rotta delle attuali politiche abitative verso un sistema basato sull’edilizia pubblica residenziale. Non basterebbero certamente poche pagine

per descriverle. Ma, restando nel tema delle cose fattibili, è molto interessante la lettura del capitolo che tratta delle buone pratiche realizzate concretamente delle città dove ci si è posti prima di noi il problema della crisi abitativa: Barcellona, Berlino, Amsterdam.

Quindi, se è vero che “La ricerca di una rendita e la logica dell’estrazione di valore hanno pervaso non solo ogni ambito dell’economia ma anche della società, della cultura, del senso comune” è vero anche che cresce la consapevolezza dei danni prodotti da questa deriva. Il processo non è ineluttabile, anzi, è possibile intravvederne le fragilità e le alternative, pensando e agendo in modo pragmatico, come hanno provato a fare gli amministratori di quelle città.

Purtroppo, ben poco di questo moderato ottimismo è emerso nel dibattito, seguito alla presentazione fatta dalla stessa autrice, che ha avuto luogo lo scorso 3 luglio nel Parco dei Caduti, nel nostro quartiere. Nonostante l’ampio respiro storico e geografico del libro, buona parte degli interventi si è svolta nell’ambito della nota narrazione di un quartiere assediato che rischia di perdere la sua identità storica. Quindi, invece, per esempio, di sforzarsi di capire la replicabilità del complesso di misure, descritte nel libro, attuate con un certo successo da Javier Burón, direttore del dipartimento Casa di Barcellona, ci si interrogava su come tutelare le ultime voragini superstiti legate agli eventi bellici del ’43. Oppure si denunciava una supposta negazione dei diritti dovuta all’arrivo in quartiere di nuovi operatori dell’accoglienza turistica (il complesso Social Hub, che ha messo a dimora 200 alberi e consente l’accesso, regolamentato, al parco annesso all’albergo e agli eventi che vi si svolgono).

Questo è un libro di cui si consiglia la lettura, anche per l’ampia e qualificata bibliografia che può servire come punto di partenza per chi volesse approfondire.